16. Marzo 2026
NULLA LA DELIBERA ASSEMBLEARE CHE APPROVA LAVORI STRAORDINARI SENZA LA COSTITUZIONE DEL FONDO SPECIALE
Il fondo speciale ex art. 1135 c.c. è stato previsto dal legislatore al fine di evitare il rischio ai condòmini di dover coprire morosità altrui verso i fornitori, garantire i creditori ma anche per una corretta gestione del condominio.
La sua costituzione deve essere obbligatoriamente deliberata contestualmente ai lavori straordinari, e non può essere rimandata ad una seduta successiva.
Il verbale che approva opere straordinarie non può contenere frasi generiche del tipo “si costituirà un fondo” oppure “i condomini pagheranno quanto necessario”, ma serve una cifra e un criterio preciso e ciò in quanto il fondo speciale deve essere effettivo e non teorico.
La sua costituzione deve essere pari all’importo dei lavori oppure collegata allo stato di avanzamento degli stessi (Cass. Civ. Sent. n. 16953/2022) e deve essere prevista la sua modalità di formazione (ripartizione delle quote tra i condomini, scadenze di pagamento).
Secondo la Suprema Corte, il fondo speciale è parte essenziale e integrante della delibera di approvazione dei lavori straordinari (Cass. Civ. Sent. n. 9388/2023); costituendo condizione di validità della delibera, la sua mancanza costituisce motivo d’impugnazione per nullità. da quanto si possa credere, poi, il fondo speciale ex art. 1135 c.c. va costituito comunque, anche nell’ipotesi in cui i lavori straordinari siano garantiti da finanziamento o bonus fiscali, atteso che quest’ultimi sono solo strumenti di pagamento o comunque strumenti per coprirlo, ma non per sostituirlo.
Avv. Arianna Varano